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Termine: Ganzjährige Termine
Dauer: 5 Tage
Seminarort: Bundesweit
Fachbereich: Bau
Kosten:
(2100,00 Euro netto + 399,00 Euro MwSt.)
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Bau SV Wertermittlung
Der Bausachverständige – Wertermittlung am Bau
4.8 Grundstücke als Gegenstand der Wertermittlung
Der Begriff „Grundstücke" wurde in die gesamte ImmoWertV aufgenommen. Die rechtliche Verankerung des Begriffes „Grundstücke" wurde notwendig, weil in der Praxis zur Ermittlung von Verkehrswerten von mehreren sachenrechtlichen Grundstücken, die eine wirtschaftliche Einheit darstellen, bisher Unklarheit herrschte.
4.9 Grundstücksmerkmale
In der bisherigen WertV wurde hierfür der Begriff „Zustand" genutzt, was oft zu Missverständnissen führte. Der neue Begriff „Grundstücksmerkmale" macht deutlich dass alle Einflüsse und Elemente eines Grundstücks in der Wertermittlung zu erfassen sind. Die aufgeführten Grundstücksmerkmale sind nicht abschließend und als beispielhafte Aufzählung zu sehen.
4.9.1 Rechtliche Grundstücksmerkmale:
- Rechte und Belastungen des Grundstücks innerhalb und außerhalb des Grundbuches
- Regelungen des Planungsrechts zur Grundstücks(aus)nutzung
- Vorschriften des Baurechts
- Bestimmungen anderer relevanter Gesetze des Bundes und der Länder wie Natur und
Umweltschutz, Fachplanungsgesetze, Nachbarrecht etc
4.9.2 Sonstige Grundstücksmerkmale:
- Situation des Grundwassers
- Qualität des Baugrundes
- Schnitt des Grundstückes
- Geländegestalt
- Energetische Eigenschaften (Energiesituation, Energieausweis etc.)
- Art und Maß der baulichen Nutzung
5 Bodenwertberechnung
5.1 Erschließung
Baugrundstücke sind in der Regel zu ver- und zu entsorgen, mit Zuwegungen versehen und damit “erschlossen”.
Zur Erschließung gehören im Wesentlichen die Anschlüsse der Ver- und Entsorgung (Strom, Wasser, Gas, Fernwärme, Kanal etc.), gegebenenfalls Telefon, Kabelfernsehen etc. und der Ausbau von Zuwegungen.
5.1.1 Die “drei Ebenen der Erschließung”
Ein Grundstück gehört noch in die gesamte Umgebung eingebunden, zum Beispiel durch Kommunikation, Versorgung, Verwaltung, Schulen, Krankenhäuser etc. Wir bezeichnen diesen Aspekt mit Umgebungsinfrastruktur.
Dazu kommt, dass der Eigentümer sein Grundstück im Innern erschließen muss:
- rein technisch durch Ver- und Entsorgungsverbindungen
- nicht-technischen durch Baumaßnahmen, die sich eher einer quantitativen Bewertung
entziehen: die Außenanlagen.
Damit gibt es drei Ebenen der Erschließung, die leicht über die Frage der Finanzierung einzelner Maßnahmen voneinander abgegrenzt werden können.
5.1.1.1 Außenanlagen und innere Erschließung
Finanzierung ausschließlich durch den Eigentümer durch volle Amortisation der Kosten.
5.1.1.2 Ver- und Entsorgungserschließung nach dem Baugesetzbuch
Teilfinanzierung durch Steuer-, Gebühren- und Spendenaufkommen, Bewertung im Rahmen der Bodenwertermittlung.
Heute bis zu 100 % durch die Eigentümer z. T.finanzieren die Eigentümer sogar vor um die Maßnahme zu ermöglichen.
5.1.1.3 Umgebungsinfrastruktur
Finanzierung durch Steuer-, Gebühren- und Spendenaufkommen, Bewertung im Rahmen der Bodenwertermittlung.
5.2 Reifegrad des Bodens
Planerische Festlegungen über die Baureife bestimmen den Wert des Bodens ganz wesentlich. Im Flächennutzungsplan bestimmt die Gemeinde in groben Zügen die beabsichtigte Nutzung nach ihrem voraussichtlichen Bedarf. (Absichtserklärung) Ist dieser Plan von der nächst höheren Instanz, Regierungspräsidium, gesichtet und nicht beanstandet worden, können darauf aufbauende Pläne eine Verbindlichkeit herstellen.
Im Bebauungsplan sind Festsetzungen über Art und Maß der Bebauung, Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche, örtliche Verkehrsfläche und andere für die bauliche Nutzung verbindliche Vorschriften enthalten.
Bei den ersten Recherchen wird man erfahren können, ob ein Flächennutzungsplan oder ein Bebauungsplan für das Grundstück bereits vorliegt. So erhält man die Baureife, wobei für die Bewertungspraxis nach § 4 Abs. 2-4 Wertermittlungsverordnung drei Grade zu unterscheiden sind:
5.2.1 Bauerwartungsland
Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihrer Eigenschaft. ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit erwarten lassen.
Diese Erwartung kann sich auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets gründen.
5.2.2 Rohbauland
Rohbauland sind Flächen, die in einem gültigen Bebauungsplan für eine bereits festgelegte bauliche Nutzung bestimmt sind. Die Erschließung ist aber noch nicht gesichert.
5.2.3 Bauland
Bauland (baureifes Land) sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind.
