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Bewertungsmethoden für Immobilien und Grundstücke
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Die Bewertung von Immobilien und Grundstücken folgt komplexen Verfahren, die zentral für die Ermittlung des Marktwerts sind. In Deutschland sind diese Verfahren in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und im Bewertungsgesetz festgelegt.
Ertragswertverfahren
Grundlagen des Ertragswertverfahrens
Beim Ertragswertverfahren wird der Wert einer Immobilie basierend auf den potenziellen Einnahmen, vornehmlich Mieteinnahmen, berechnet. Es besteht aus der Berechnung des Gebäudeertragswerts und des Bodenwerts.
Schritte zur Ermittlung des Ertragswerts
- Bodenwert: Berechnet aus Bodenrichtwert und Grundstücksfläche.
- Grundstücksreinertrag: Jahresrohertrag minus Bewirtschaftungskosten.
- Gebäudereinertrag: Grundstücksreinertrag abzüglich Bodenwertverzinsung.
- Gebäudeertragswert: Gebäudereinertrag multipliziert mit dem Vervielfältiger.
- Ertragswert: Summe aus Gebäudeertragswert und Bodenwert.
Sachwertverfahren
Anwendung des Sachwertverfahrens
Das Sachwertverfahren wird eingesetzt, um den Wert eines Gebäudes anhand der Kosten eines fiktiven Neubaus zu schätzen.
Berechnungsschritte im Sachwertverfahren
- Gebäudeherstellungskosten: Regelherstellungskosten multipliziert mit der Grundfläche.
- Vorläufiger Gebäudesachwert: Gebäudeherstellungskosten minus Alterswertminderung.
- Gebäudesachwert: Vorläufiger Gebäudesachwert nach Abzug der Außenanlagen.
- Bodenwert: Bodenrichtwert multipliziert mit der Grundfläche.
- Vorläufiger Sachwert: Summe aus Gebäudesachwert und Bodenwert.
- Endgültiger Sachwert: Vorläufiger Sachwert multipliziert mit dem Marktanpassungsfaktor.
Vergleichswertverfahren
Grundprinzip des Vergleichswertverfahrens
Das Vergleichswertverfahren basiert auf den Preisen vergleichbarer Immobilien. Es wird vor allem bei Eigentumswohnungen, Grundstücken oder Reihenhäusern angewendet.
Wichtige Faktoren beim Vergleichswertverfahren
- Verfügbarkeit von Vergleichspreisen.
- Aktualität und Relevanz der Vergleichsdaten.
Zusammenfassung
Die Bewertung von Immobilien und Grundstücken erfordert eine genaue Kenntnis der Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren. Jedes Verfahren hat seine spezifischen Anwendungsgebiete und Berechnungsmethoden. Eine korrekte Immobilienbewertung ist entscheidend für eine faire Markteinschätzung und hat weitreichende Auswirkungen auf Verkauf, Kauf, Steuerbelastung und mehr.
